刚刚，央行发布报告，透露楼市关键信息
文|凯风
阿基米德说，给我一个支点，就能撬动地球。
2300年过去，科学家还没找到能撬动地球的支点，但经济学家早已发现撬动债务的杠杆。
今天，这句话应该改为：“给我一个杠杆，随时就能撬动房价”。
居民加杠杆，家庭大肆举债购房，“六个钱包”做首付，撬起数百万的住房抵押贷款，这正是过去三年房地产大繁荣的核心秘密。
中国家庭债务规模有多大？居民杠杆率究竟有多高？未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间？
11月2日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2018）》，透露了关键信息。
值得一提的是，作为中国金融体系最重要的报告之一，今年的《金融稳定报告》专辟两大专题，聚焦于居民部门债务和房地产市场风险，这在往年相当少见。
01
家庭债务规模：
10年扩大7倍，占GDP一半
中国家庭债务规模究竟有多庞大？
央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近GDP一半。
家庭债务，包括消费贷款和经营贷款，这其中以消费贷款为主体，而消费贷款中，又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。
2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。
但这并非房地产债务的全部。
近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场，为房价上涨推波助澜。
如果说房贷是正常的加杠杆，那么消费贷进入楼市，则是违规加杠杆。
正如央行报告所提醒的：
部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
如果考虑到违规加杠杆的情况，住房债务比想象中的还要夸张。
02
居民真实杠杆率：超过美国
当然，债务规模庞大，不一定就有问题，关键要看现金收入能不能覆盖债务。
这就要引入“杠杆”的概念。“去杠杆”的说法几乎无人不知，但很多人对于“杠杆”是什么，仍旧混沌。
其实，杠杆就是负债水平。简单来说，就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。通常，我们以居民债务/GDP总量，来衡量居民部门杠杆率。
2017年，我国居民债务余额为40.5亿，相当于于2017年GDP总量（82.7万亿）的49%，这就是居民部门杠杆率。
49%的居民杠杆率，究竟高还是低？
与62.1%的国际平均水平相比，这一比例并不高。但与新兴国家的39.8%相比，则又明显过高。
这还不是问题。
问题是这10年，经过次贷危机和全球金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%，扩大2.73倍。
要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。
与此对比，从2008年末到2017年末，美国居民部门杠杆率从95.4%显著降至78.7%，日本从59.5%降至57.4%，欧盟从60.4%降至58.0%。
换句话说，别人的楼市都在去杠杆，唯有我们在大幅加杠杆，房价焉有不攀升之理？
当然，这还是以居民总债务与GDP之比来衡量的杠杆率，但这一模式存在明显低估，因为居民收入在国民收入中占比并不高，所以用居民债务与可支配收入相比，更接近真实。
央行报告显示，如果以住户部门总债务与可支配收入进行比较：
2017年底，我国居民部门杠杆率高达112.2%，而2008年时仅有43.2%，10年间上升69个百分点。
以此来衡量，我国居民杠杆率早已超出国际平均水平，更超出美国等发达国家水平。
换句话说，居民债务已经超出居民收入的可承受水平。
03
楼市杠杆：上海浙江甘肃广东最高
全民加杠杆的结果是，家庭债务疯狂扩张，“六个钱包”所剩无几。
但在区域上，杠杆率却呈现显著不同。全国杠杆率最高的省份是上海，高达65.5%，其次是浙江，为65.4%，均超过日本法国德国等发达国家。
居民杠杆率超过全国平均水平的还有甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。
显然，如甘肃、宁夏、江西等非发达地区杠杆率如此之高，说明居民债务高速扩张，而GDP总量无法与之匹配，显然已经超出正常水平。
这还是分省情况，在一些地市，情况更为夸张。
根据中国指数研究院的统计，深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%。最近四年，更是呈现高速夸张之势。
04
楼市有没有风险？
如此庞大的债务，如此之高的杠杆，楼市到底有没有风险？
对此，央行报告的说法是：
房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。
一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。
与之对比，次贷危机之前，美国首付比例一度宽松到10%左右，只要房价下跌10%以上，这些家庭都会沦为负资产者，弃房断供也就屡见不鲜。
换句话说，如果房价下跌超过首付比例，房子的市值还没债务高，卖掉房子都不足以换掉债务，这就是“负资产者”这一说法的由来。
另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。
2017年底，我国住房抵借比（即抵押贷款金额除以抵押品价值）为59.3%，并不算高，似乎也为“房贷风险不高”提供了依据。
但这一切，都是建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上。
如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子本身市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。
如果房价持续走跌，问题将会接踵而至。
05
楼市有多重要？
与股市相比，楼市在金融系统中具有举足轻重的位置。
楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，都容易影响到金融稳定。
其一，楼市深层次牵扯金融系统。
根据央行报告，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。
其二，房企融资链条一旦断裂，也会深度影响金融系统。
根据央行报告，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍。
所以，无论是基于传统的土地财政、房地产拉动经济的需要，还是基于金融稳定的需要，房价都难以面临大幅度调整。
06
央行的建议
房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。
为此，央行指出，要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。
可见，金融稳定的重要性已经摆在突出位置，房地产暂时失去加杠杆的空间与可能。
显然，楼市已经进入新的阶段。虽然大跌不会被允许，但上涨同样不被允许，楼市适度的去杠杆势在必行。
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